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叶檀:3月份房地产数据显示拐点已不远

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摘要:叶檀:3月份房地产数据显示拐点已不远
知名财经评论员叶檀(资料图)

昨天房地产数据公布,从一些前瞻性数据看,房地产市场拐点隐现。

3月份70个大中城市住宅销售价格,同比下降的有2个,比2月份增加1个,同比涨幅回落的有46个城市,比上月增加16个。3月份,同比涨幅在5%以内的有26个,比2月份增加2个。由于二手房住宅价格注水成分较多,新建商品住宅的网签数据相对准确得多,从新建商品房住宅价格看,70个大中城市中,环比价格下降的有12个城市,持平的有8个城市。相对较为敏感的环比数据下降和持平的城市个数增加了6个,环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。

最乐观的看法是,新建商品房价格环比下降。环比持平、下降、涨幅缩小的有35家,占比一半。从同比来看情况显然并不乐观,虽然46个城市涨幅回落,考虑到去年上半年房地产价格处于历史高位区域,定基较高的石家庄等城市依然处于历史高位,说明一些三、四线城市的房价上升依然较疯狂。

以上数据说明,中国的房地产调控从环比看起到了一定的作用,但地区性失衡的现象越来越突出,三、四线城市把其他地区的限购当作了扩张地盘的机会,他人之降价就是自己之涨价的机会。如果三、四线城市房价继续上升,将导致工商业成本急速蹿升,透支中国中西部地区未来经济发展的空间。因此,在着重调控一线城市的同时关注三、四线城市的逢低扩张,是未来调控工作的要点。

春江水暖鸭先知,投资品都有先行指标可供观察。在房地产市场,成交量与商品房库存这两大重要指标,说明市场总体而言已经转向平淡,未来只存在短暂的结构性投资机会。

成交量总体处于下行通道之中。3月是房地产市场的传统旺季,各城市交易量较2月有所上涨,但回暖乏力。中房指数研究院的数据显示,3月该机构监测的30个大中城市中,七成城市楼市成交量环比上涨,相比去年3月,则有近八成城市同比下跌。所监测的重点城市同比全线下滑,总体下滑40.5%。其中,北京下滑幅度最大,达到48%,南京、杭州下滑幅度也超40%。标志性的高房价城市出现拐点。中国房价第一高的温州,今年一季度房地产市场降温明显,二手房成交量创下近三年来一季度交易量最低纪录,呈现出“量跌价滞”的局面,新房销售价格环比有所下降,有9宗土地相继流拍。

作为投资品遵循的规律就是量在价先,成交量大幅下滑、现金流吃紧是市场价格松动的前兆。与去年下半年开始的调控、成交量下滑相对应,上市房企的现金流下降而库存上升。统计显示,按照申万一级行业分类,截至4月11日,两市已共计有84家上市房企公布了2010年年报。数据显示,84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元,同比大减1150亿元。另一组数据显示,可统计的81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元,同比增长42.3%。81家上市房企中,69家的存货出现不同程度的增长,其中,万科、保利地产、金地集团和招商地产的存货分别增长了48%、83%、12%和27%。按照目前的形势,房地产行业在未来半年将出现洗牌。

目前调控处于关键阶段,拐点不明显,成交量反复震荡,2月下行后3月出现回暖,房价争夺战正酣。只要调控放松,房地产就会马上成为抗通胀的重要投资品。另外还要注意的是要防数据失真,因为今年地方政府出台的限价标准多是针对新建住房,而且把保障房也包括在内了,因此,要明白未来房价数据与此前的房价数据范围已不同。
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